Sellado y mantenimiento de asfalto privado

En Mallorca, el asfalto es sobre todo cosa de carreteras y calles, y eso es obra pública. Pero hay muchos kilómetros de asfalto privado: el camino de acceso a una finca en Llucmajor o Manacor, el aparcamiento de una comunidad en Marratxí, la explanada de un hotel en Alcúdia, la rampa de un garaje en Palma. Nadie viene a mantenerlos, y el sol y la lluvia los deterioran igual que a una carretera. Esta página explica qué mantenimiento tiene el asfalto privado, en qué orden se hace y en qué momento deja de tener sentido y hay que pensar en reasfaltar.

Cómo envejece el asfalto

El asfalto es árido unido por betún. El betún es flexible y negro cuando es nuevo; con el sol se oxida, pierde los aceites ligeros, se vuelve gris y quebradizo, y el árido empieza a soltarse. Aparecen grietas finas, después grietas anchas, y por ellas entra el agua de las tormentas de otoño hasta la base de zahorra. La base se ablanda, el firme flexiona bajo las ruedas y se forman baches y hundimientos. Todo el mantenimiento del asfalto consiste en romper esa cadena lo antes posible: proteger el betún del sol y cerrar el paso del agua.

Sellado de grietas

Es el trabajo más rentable que se le puede hacer a un asfalto. Las grietas de 3 a 25 milímetros se soplan para quitar la tierra y la hierba, se secan y se rellenan con una masilla bituminosa, en caliente para las anchas y las de más tráfico, en frío para las finas. La masilla se queda elástica y acompaña el movimiento del firme. Las grietas en malla fina, en piel de cocodrilo, son otra cosa: indican que la base ha fallado y se tratan como bache.

Bacheo

El bacheo repara los agujeros y las zonas hundidas. En un bache aislado se recorta el borde hasta asfalto sano, se limpia, se imprima y se rellena con aglomerado en frío compactado en capas. Es rápido y resiste bien en caminos de poco tráfico. En zonas más grandes, en aparcamientos con rotación de coches o en rampas, usamos aglomerado en caliente, que da una reparación más densa y duradera. La diferencia entre bacheo y parcheo es de escala: un parche cubre una superficie dañada sin excavar; un bacheo sanea hasta la base.

Lechada y sellado de superficie

Cuando el asfalto está entero pero gris, con el árido a la vista y grietas finas repartidas, se renueva la superficie sin reasfaltar.

• Lechada bituminosa, o slurry. Una mezcla de emulsión, árido fino y agua que se extiende con rastra en una capa de 3 a 6 milímetros. Cierra las grietas finas, repone textura y agarre, y devuelve el negro. Admite tráfico a las 4 a 24 horas según temperatura. Es la opción para caminos de finca y aparcamientos con desgaste general.
• Sellante de superficie, o sealcoating. Una emulsión bituminosa modificada con polímeros, aplicada a rastra o pulverizador en una o dos manos. Protege el betún del sol y del agua y renueva el color, con menos espesor que la lechada. Es el mantenimiento periódico de un asfalto en buen estado, cada 3 a 5 años, antes de que necesite más.

En ambos casos, antes se sellan las grietas y se bachea; la capa de superficie no rellena agujeros ni sustituye a una base firme.

Marcado de plazas

Una vez curada la superficie, repintamos lo que haya: plazas de aparcamiento, flechas, pasos, plazas reservadas, bordillos y la numeración, con pintura acrílica de señalización. En un aparcamiento de comunidad o de hotel suele ser el momento de reordenar las plazas si el reparto ya no sirve.

Cuándo el firme ya no admite mantenimiento

Hay señales claras de que el asfalto ha llegado al final: hundimientos amplios que se repiten tras bachear, grietas en piel de cocodrilo en más de una cuarta parte de la superficie, baches que atraviesan hasta la zahorra en muchos puntos, o un firme que se desmenuza al rascarlo. En ese estado, cada capa que se le ponga encima dura una temporada. Se lo diremos tras la inspección, con fotos, y le daremos la cifra de superficie afectada para que decida con datos.

La diferencia con la obra pública

Somos claros: nosotros mantenemos y reparamos asfalto privado. Reasfaltar un camino entero, fresar y extender una capa nueva de aglomerado en caliente con extendedora y compactadora, o construir un firme nuevo con su base, es un trabajo de obra civil que necesita maquinaria pesada, planta de aglomerado y, en muchos casos, licencia. Cuando su camino o aparcamiento necesita eso, se lo decimos y le orientamos sobre qué pedir, en lugar de venderle una capa de superficie que no va a durar. Para todo lo anterior, grietas, baches, lechada, sellado y marcado, pida presupuesto. La guía sobre cómo sellar y mantener el asfalto privado explica el calendario de mantenimiento con más detalle.